Mängelmanagement

Unter Mängelmanagement versteht man die strukturierte Prüfung auf Mängel. Diese sollte umfassend und auch rechtssicher sein. Für die Erfassung und Verwaltung der Mängel werden im Baubereich mittlerweile eine Vielzahl an Software angeboten. Die Umsetzung ist, wie die Praxis zeigt, nicht zufriedenstellend.

Aktuelles Beispiel:

Durch den Unterzeichner, öbuv Bausachverständiger, wurde eine Gewährleistungsbegehung in einer größeren Wohnanlage durchgeführt. Die Mängel wurden in einer Dokumentations-Software erfasst. Mit dieser können den Mängeln Fotos zugewiesen werden, was die spätere Mängelabarbeitung erleichtert, weil die Lage unter anderem durch Fotos festgelegt wird.

Nachteil dieser einfachen Mängel-Dokumentations-Software ist, dass die abarbeitende Firma, die Mängel den verschiedenen Handwerkern zuweisen muss und somit neue Mängellisten erstellt. Dies bedeutet Arbeit und birgt neues Fehlerpotential, z.B. bei der Übertragung, der Zuweisung, usw.

Zu diesem Zeitpunkt ist die Hinterfragung der Mangelursache von entscheidender Bedeutung. Der Bausachverständige muss nur den Mangel beschreiben, z.B. Feuchtehochzug im Putz auf einer Länge von 1,80 m. Damit ist die Ursache noch unbekannt. Diese gilt es im nächsten Schritt zu erforschen, ansonsten kann keine Zuweisung zu einem Gewerk erfolgen. Die Feuchtigkeit kann z.B. je nach Lage von

  • einer Bauwerksundichtigkeit stammen,
  • einer Leckage in einem Rohrsystem,
  • Kondensatbildung,
  • einem ausgeschütteten Eimer,
  • einem Mangel in einer Abdichtung oder 
  • einer ausgefallenen Hebeanlage.

Bei diesem Schritt kann somit das ursprüngliche Mängelprotokoll nicht 1 zu 1 übernommen werden. Sinnvoll wäre hier eine Schnittstelle über Word oder Excel, samt Fotos, die die Übertragung in ein Mängel-Dokumentations-System erlaubt. Diese Funktion ist bei den anmietbaren oder käuflich erwerbbaren Mängel-Dokumentations-Systemen noch nicht umgesetzt.

Eine Übertragung ist nicht erforderlich, wenn die Mängelerfassung bereits mit dem später verwendeten Mängel-Dokumentations-System erfolgt. Aus Sachverständigensicht ist jedoch festzuhalten, dass die Bedienung der verschiedenen Dokumentations-Systeme unterschiedlich ist und sich deshalb der Aufwand bei dem Sachverständigen deutlich erhöht. Zudem müsste dieser die Software anmieten oder kaufen, um sie verwenden zu können. Bei Großprojekten wird es oft so gehandhabt, dass geschulte Mitarbeiter die Erfassung durchführen und der Sachverständige die Mängel nur angibt.

Es ist weiterhin festzuhalten, dass bei Einsatz dieser Mängel-Dokumentations-Systeme der Zeitaufwand steigt, weil die Erfassung des Mangels zum Beispiel durch Zuordnung in Plänen aufwendiger wird.

Zurück zu obigem Beispiel: bei der Nachbegehung wurde festgestellt, dass die Mängel bis auf wenige zwar frei gemeldet, aber nicht abgearbeitet wurden. Dies, obgleich die Mängelfreimeldung einen Generalunternehmer, einen Projektsteuerer und den Verkäufer durchlaufen hatte. Es fehlte hier somit an der Kontrolle durch alle Instanzen!

Die Handwerksfirma bzw. der Handwerker vor Ort war auf dich allein gestellt und hat für sich ausgelegt: „es interessiert Niemanden, deshalb kann ich eine Freimeldung, obgleich nicht ausgeführt, weitergeben.“ Mängelabarbeitung bedarf – fast noch mehr als die ursprüngliche Ausführung – einer Kontrolle ggfs. auch Anleitung. Der Handwerker, ggfs. nur ein angelernter Werker, versteht die Problematik nicht und weiß nicht, was er tun soll. Wenn der gleiche Handwerker, der den ursprünglichen Mangel verursacht hatte, seinen Mangel beseitigen soll, bedarf es dich der Anweisung, weil er nicht weiß, wie die Arbeiten richtig durchzuführen sind.

Mangelmanagement bedarf somit:

  • Know-How, nicht nur bei der Mangelerkennung, sondern auch bei der Abarbeitung
  • Kontrolle von der Abarbeitung bis zur Freizeichnung
  • Ein durchgängiges Mangel-Dokumentations-System
Maengelmanagement

Die Mangelfreimeldung kontrolliert abschließend am Beste der, der die Mängel gesehen hat. Sinnvoll kann es sein, denjenigen auch bei der Mangelabarbeitung einzuschalten, wenn es zum Beispiel darum geht, wie der Mangel am sinnvollsten beseitigt wird.

Wir, die Bausachverständigen von ehr-bau-sach-verstand, führen Abnahme- und Gewährleistungsbegehungen bei Projekten jeder Größenordnung durch. Weiterhin kontrollieren wir, ob die Mängel fachgerecht abgearbeitet wurden. Bei der Art der Mängelbeseitigung sind wir beratend tätig.

Dieser Artikel wurde geschrieben von

Bernd Ehrmann

Regierungsbaumeister und öffentlich bestellter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Baupreisabrechnung

Für weitere Fragen erreichen Sie uns unter
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öbuv Sachverständiger Bernd Ehrmann